出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
编辑 | 吴亚
(资料图片仅供参考)
双主业运行的建发股份（600153.SH），经过一年的地产逆势加杠杆，开始影响其整体业绩表现，供应链业务业绩稳健，地产结算受减值影响拖累。
建发股份（600153.SH）主要有供应链运营业务和房地产业务两大主业，其中房地产业务集中于建发房产、联发集团两大地产平台，而建发房产旗下又控制建发国际（01908.HK）这一港股上市平台。
但也正是双主业运行的模式，令建发股份在2022年有效对冲了来自地产下行的冲击波，整体业绩表现相比绝大多数房企利润下滑甚至亏损更具弹性，供应链业务如同那个弹簧垫，缓冲了地产业务利润的下滑。
年报显示，建发股份2022年实现营收8328.1亿元，同比增长17.7%；实现归母净利润62.8亿元，同比增长2.3%（调整后）；实现经营性活动现金流154.9亿元，基本每股收益1.93元。
其中，供应链运营业务收入6963.2亿元，归母净利润40.1亿，分别同比增长13.9%和23.1%；净利率为0.61%，同比增加0.06个百分点。房地产业务收入1364.9亿，同比增长41.7%；归母净利润22.7亿，同比下降21.2%；净利率为5.15%，同比减少2.92个百分点。
建发股份解释称：“房地产业务分部业绩下降主要系计提减值准备增加导致。”
从表面看，建发股份整个实现了营收利润的双增长，但如果将永续债产生的利息刨除，呈现的则是归母净利润下滑局面。
扣减永续债利息，归母净利实降2.61%
建发股份2022年实现的62.8亿元归母净利润中，包含属于永续债持有人的利息5.09亿元。如果扣除这一部分，其真实的归母净利润为57.73亿元。
年报显示，建发股份2022年归属于永续债持有人的利息同比增加 2.96亿元。如果扣减此影响后，其归属上市公司股东净利润将同比下降 2.61%。
永续债名义上是债，但由于产品设计特殊，根据会计准则是归为权益，即具体的借款资金不计入负债，而是计入其他权益工具，因此可以有效地降低资产负债率，帮助房企美化财报，隐藏真实的负债水平。
建发股份解释称，本公司发行的永续债能够无条件避免交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务，亦无须通过公司自身权益工具结算，满足《企业会计准则第37号-金融工具列报》以及《金融负债与权益工具的区分及相关会计处理规定》关于权益工具的确认条件，故分类为权益工具。
根据其财报可知，截至2022年底，建发股份永续债为126.89亿元，相比2021年的96.42亿元增加30.47亿元，正是增长的这一部分永续债，以及其利率逐年递升的特性，使得建发股份去年永续债利息同比增加 2.96亿元，使得归母净利润同比下降 2.61%。
其期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具共有12笔，包括2022年发行的“22建发 Y1”、“22建发Y2”、“22建发Y3”和“22建发Y4”四笔永续债。
发行永续债的同时，建发股份也在偿还永续债。现金流量表显示，其2022年共偿还永续债49.42亿元，其中偿还永续债“20建发Y1”，冲减资本溢价412万元。但是从其不断增高的永续债规模来看，发行金额高于偿还金额。
进入2023年后，建发股份还在继续发行永续债，计划发行一笔150亿可续期公司债券，拟用于偿还有息债务、项目建设及补充流动资金。截至4月10日，该笔债券在上交所的更新状态依旧是“提交注册”。
如果从建发房产旗下上市平台建发国际观察，永续债占母公司拥有人应占权益的比例高达45.8%。建发国际年报显示，2022年权益总额为794.2亿元，母公司拥有人应占权益为316.37亿元，非控股权益为477.83亿元。
其中，母公司拥有人应占权益316.37亿主要由两部分构成：一部分是建发国际权益持有人应占权益171.37亿元；另一部分便是永续贷款认购人应占权益145亿元。
（来源：建发国际2022年报）
不仅是建发股份和建发国际，其背后的建发集团也颇为偏爱永续债，其计划发行的150亿元永续债，截至4月10日状态已经更新为“注册生效”。虽然永续债吞噬了建发股份的一部分利润，但也在助推其房地产业务逆势进发。
拿地强度达49%，建发国际猛增员工5865人
根据克而瑞数据，2022 年百强房企累计销售金额同比降幅达到 42%。建发房产和联发集团合计实现合同销售金额 2097.25 亿元，同比下降 3.60%。
其中 ，联发集团实现合同销售金额 315.26 亿元，同比减少25.26%；建发房产实现合同销售金额 1781.99亿元，同比增加1.60%，销售规模位列全国第十位。而在此前2017年至2021年，建发房产行业排名分别位列第61位、第53位、第49位、第31位和第21位。
尤其是在土地方面的投拓力度，建发股份仅此于华润、中海、保利三家头部央企，2022年以544亿元的拿地金额，位列全国拿地排行榜第四，成为去年民营房企放缓拿地，央国企成为土地市场主角的典型。
年报显示，建发股份2022年获取土地62宗，全口径拿地金额1030.3亿元，其中一二线城市占比达92%，主要集中于上海、厦门、北京、杭州等地，拿地/销售金额比例为49%，拿地强度达49%。
截至2022年末，其土地储备2362.21万平米，对应货值3368.4亿元，在一二线城市货值占比约70%。
地产分化态势之下，越来越多房企拿地聚焦一二线核心城市，以保证项目的去化率和现金回款。建发股份也不例外，采取“勤踏勘、严筛选、慎出手”的拓展策略，在区域选择上聚焦高能级城市和优质地段，深度挖掘流动性好、有价值的优质标的，意在增强土储安全边际，优化库存结构。
同时，其代建业务也得到了大力拓展，建发房产和联发集团2022年新拓展项目 58 个，新增代建面积 249.84 万平方米，教育、产业园、医疗、大型公建等领域齐头并进。
建发房产的拓展力度，从其员工人数也可管窥一二，2022年房企普遍裁员，建发国际员工人数却由2021年的13729人增至19594人，猛增5865人。
但在扩张之下，建发股份也不可避免的受到行业波及，陷入了增收不增利的局面，房地产业务2022年实现营业收入1364.9亿元，同比增长41.7%，但归母净利润下滑21.2%至22.7亿元。
其房地产业务利润下滑，主要源于2022年行业整体下行，房地产业务毛利率下滑至14.64%，较上年降低2.12pct；同时计提资产减值损失51.8亿元，较去年增加37.6亿元。
对于建发股份未来的发展，多个机构持看好态度，东北证券认为其房地产销售优于同业平均，已售未结资源充足，未来营收确定性较强；华泰证券认为其优质土储结构为规模增长打下基础；浙商证券则是认为其地产销售显韧性，逆势拿地静待开花。
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